11月15日，鄭州市政府出臺《鄭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，選取鄭東新區及其託管區域作爲鄭州市的第一批試點區域。
“目前，僅北京、鄭州有了集體租賃住房的落地項目，未來還有11個城市會發佈政策細則與項目。”中原地產首席分析師張大偉如是說。
今年8月國土部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
各類“只租不售”租賃住房有何區別？
目前政策明確或市場已有“只租不售”住房，有集體租賃住房、公租房、地產商自持商品房等。
從定義上看，自持型商品房是由開發商自持商品住房面積，並將全部作爲租賃住房，不得銷售，此類住房出租將被納入政府監管，開發商“以租代售”將被取消拿地資格甚至註銷資質。
公租房是指由國家提供政策支持，社會各種主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入羣體出租居住的保障性住房。
集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業(租賃物業)，可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。北京安排，可由區政府按市場價格整體躉租作爲公租房，再向中低收入家庭按公租房價格出租，差價由政府補貼。
但在“只租不售”的共性下，這些住房在建設上卻有着本質區別。
“公租房和自持商品房多建設在國有土地上。由於此前政策沒放寬，集體建設用地上的租賃項目相對較少。”嚴躍進說，如果要建集體租賃項目，以前是先徵地，讓集體建設用地變爲國有建設用地，才能繼續配建。如今，新的政策則可繞過土地變性等環節，提高建設效率。
近日，北京市發佈《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》(以下簡稱“《意見》”)，引起社會廣泛關注。
北京：未來5年供應1000公頃集體土地入市建租賃房！
根據部署，北京市計劃於2017年-2021年的五年內供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。
“1000公頃集體土地，大約可以建設30-40萬套出租房。”中原地產首席分析師張大偉分析稱，目前北京市場租賃房源總量接近250萬套，而30-40萬套的集體產權出租房的增量，相當於未來5年，給北京增加10-15%的租賃房源。
北京此前曾明確，今後5年計劃建設租賃住房50萬套，並主要通過集體建設用地安排。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，大城市近郊區還有很多集體建設用地，北京這個政策有助盤活此類土地資源，對未來租賃房源供應和租賃市場的培育都有積極作用。
地點：樓盤將毗鄰產業園區、交通樞紐等地方
既然用於出租，地段、交通和周邊配套就成爲承租人考量的關鍵因素。
《意見》要求，集體租賃住房要合理選取建設地點，促進職住平衡。在規劃上，應符合土地利用總體規劃和城鄉規劃；在配套上，要具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件；
在佈局上，要結合“三城一區”和產業功能區，堅持毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的原則進行佈局建設；在實施上，統籌考慮村莊整治、城鄉一體化進程。
租金：與周邊租賃市場接軌
社會關注的租金方面，根據《意見》，租賃住房的租金水平可統籌考慮區位、配套、市場需求等因素，並參考周邊市場物業水平，與房屋租賃市場接軌。
爲什麼要跟房屋租賃市場接軌？需要注意的是，集體租賃住房是一種市場租賃的房源，並非保障住房，所以租金將和市場看齊。
唐家嶺項目：位於當年著名的“蟻族”聚集地海淀區唐家嶺，今年5月已開展選房入住。
目標：未來或讓北京房租下降
集體土地建設租賃住房，北京此前已有試點。
從2011年起，北京市先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。
張大偉預計，如果上述1000公頃土地建設的租賃住房如期投入市場，將有效緩解區域租賃市場供需平衡，北京住房租金也會出現明顯下調。
《意見》指出，北京的集體土地租賃住房租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。
明確：“只租不售”原則，杜絕變相開發建設小產權房
北京市爲下一階段集體租賃住房工作提出了四項基本原則：即符合規劃原則、市場對接原則、只租不售原則、維護農民權益原則。
《意見》強調了集體租賃住房“只租不售”原則，明確集體租賃住房不得對外出售或以租代售，堅決杜絕變相開發建設小產權房。
張大偉坦言，“防範小產權房是政策落地的難點”。談及如何避免，嚴躍進說，一方面是政策執行中的嚴格管控；另一方面是讓此類住房本身的土地使用有明確的證書和審批，同時加大對新開工項目的督查，防範部分項目違規操作。
租房可落戶
北京住房租賃監管平臺和服務平臺同步上線山東已經開放租房落戶
今起，北京市住房租賃監管平臺和服務平臺同步上線運行。各部門根據登記備案信息依法爲租賃當事人辦理公租房租金補貼、適齡子女接受義務教育、戶口登記和遷移、申請居住登記卡或申領居住證等公共服務事項。專家表示，它是北京房地產市場調控的重要舉措之一，也是多主體供給和培育、發展租賃市場的重要節點。
今年9月29日，市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市教委、市公安局、市規劃國土委、市衛生計生委、市工商局、人民銀行營管部發布《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》從今日(31日)起正式實施，北京市住房租賃監管平臺和服務平臺同步上線運行。
建立住房租賃監管平臺和服務平臺不僅是落實《通知》的一項重要內容，也是深入貫徹落實黨的十九大報告提出的加快建立租購併舉的住房制度的重要載體，通過監管平臺完成住房租賃登記備案，各部門根據登記備案信息依法爲租賃當事人辦理公租房租金補貼、適齡子女接受義務教育、戶口登記和遷移、申請居住登記卡或申領居住證等公共服務事項。
山東已經開放租房落戶：山東省政府辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)，要求各地結合實際制定優惠政策支持住房租賃消費，租房者可憑租房合同等材料申報居住登記，符合規定的可申請落戶，具有本地戶籍的租房者子女可就近享受中小學義務教育，公積金連續足額繳納3個月的，可提取支付房租。
政策加持
房子是用來住的、不是用來炒的
10月18日，中國共產黨第十九次全國代表大會開幕。習近平代表第十八屆中央委員會向大會作報告。
報告堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這條也獲得了與會人員熱烈的掌聲，成爲今天“刷屏”的報告內容之一。
這會對房地產市場產生這樣的影響呢？業內人士認爲，報告中“租”的位置提到“購”之前，體現了發展租賃市場的緊迫性。而在房地產調控層面，後續依然會有加碼的可能。
事實上，自2016年底以來，圍繞着上述要求，中央及各地方政府已經出臺了多項房地產調控政策。
北京市住建委今年10月16日發佈的關於共有產權政策解讀中提到，北京的住房保障制度在向“購租並舉、租購同權；先租後售、梯度消費”運作模式全面推進。
今年7月，住房城鄉建設部會同國家發改委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行等八部門，聯合下發《通知》，推進“購租並舉”，加快發展住房租賃市場。
